건축법상 용어 정의

오늘은 건축법상에 나오는 용어에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택이나 건물을 건축할 때 건축법상 여러 용어들이 있는데 그 용어들의 정의에 대하여 정리해 보겠습니다.

 

건축법상 용어

1. 대지

대지란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말합니다.

※ 필지란 인위적으로 구획된 토지의 등록단위

(지번부여지역 동일, 지목이 동일, 소유자 동일, 토지의 지반의 연속, 축척이 동일, 등기여부의 일치)

 

원칙: 1필지 1 대지의 원칙

 

예외: 2 이상의 필지를 하나의 대지로 보는 경우

① 하나의 건축물을 2필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우(소유권이 동일)

② 합병이 불가능한 경우를 합병한 토지(소유권은 동일하나 지반연속 ×, 지번부여지역 ×, 축척 ×)

※ 합병은 지적공부에 등록된  2개 이상의 필지를 1필지로 합하여 등록하는 것 

예를 들면 하천이 흐르는 경우 지반이 연속되지 않아서 합병은 할 수 없지만 소유자가 동일한 경우 건축물을 짓는 것을 허가해 주겠다는 것

③ 도시·군 계획시설에 해당하는 건축물

④ 주택법상 주택단지

⑤ 도로 지표 하에 건축하는 건축물

⑥ 사용승인 신청하는 때에 2 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가하는 경우

 

예외: 1 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 경우

① 1이상의 필지의 일부에 대해 도시·군 계획시설이 결정·고시

② 1 이상의 필지의 일부에 대해 농지전용허가 받은 경우

③ 1 이상의 필지의 일부에 대해 산지정용허가 받은 경우

④ 1이상의 필지의 일부에 대해 토지형질변경허가받은 경우

⑤ 사용승인을 신청하는 데 나눌 것을 조건으로 건축허가

※ 분할은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것

 

2. 건축물

건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것을 말합니다.(지붕은 필수 요소)

이에 딸린 시설물인 대문이나 담장 등도 건축물에 해당합니다.

지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포 차고, 창고 등도 해당합니다.

 

3. 공작물

대지에 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 지하 대피호 등 이와 유사한 것으로 대통령령이 정하는 공작물을 건축물과 분리하여 축조하는 것을 말합니다.

 

공작물 축조 시 신고 대상에 해당하는 공작물 종류

① 높이 2미터를 넘는 옹벽, 담장

② 높이 4미터를 넘는 광고판, 광고탑

③ 높이 5미터를 넘는 「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」에 따른 태양에너지를 이용하는 발전설비와 그 밖에 이와 비슷한 것

④ 높이 6미터를 넘는 굴뚝, 장식탑, 기념탑과 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑, 주거지역 및 상업지역 안에 설치하는 통신용 철탑

⑤ 높이 8미터를 넘는 고가수조

⑥ 높이 8미터 이하인 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장으로서 외벽이 없는 것(8미터 초과 시에는 허가대상이 됨)

⑦ 바닥면적이 30제곱미터를 넘는 지하대피호

⑧ 건축조례로 정하는 제조시설, 저장시설, 유희시설, 건축물구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물

 

4. 지하층

건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 당해 층의 바닥으로부터 지표면까지의 평균높이가 층높이의 1/2 이상인 것을 말합니다.

※ 지하층은 층수에는 포함되지 않고 용적률 계산 시에도 포함되지 않습니다. 다만, 연면적 계산 시에는 포함됩니다.

예를 들면 층고가 4미터일 경우 평균높이가 2.5미터라면 지하층에  해당, 층고가 4미터이고 평균높이가 1.5미터라면 지상층에 해당

 

5. 거실

거실이란 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말합니다. 

 

6. 건축법상 도로(도로법상 도로 ×)

보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로를 말합니다.

다음에 해당하는 도로 또는 그 예정도로

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 도로법, 사도법, 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로,

건축허가 또는 신고 시 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사 또는 시장·군수·구청장이 그 위치를 지정 공고한 도로

 

7. 면적 관련 용어

① 대지면적: 대지의 수평투영면적

② 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우 외곽 부분의 기둥을 기준)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

③ 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

④ 연면적: 1개의 건축물의 각층 바닥면적의 합계(지하층 포함)

8. 건축물의 건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율로 백분율로 나타내며 건축밀도를 나타내는 하나의 지표입니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 도시관리계획 따라 용도지역별로 건폐율의 한도가  정해져 있고 지역별로는 지방자치단체 조례로 정해져 있습니다. 

건폐율을 높아지면 건축할 수 있는 면적이 많아지지만 적정한 주거환경을 위해서는 건폐율의 상한선이 있어야 합니다.

 

도시지역 건폐율 상한선

도시지역	상한선(백분율)
주거	70
상업	90
공업	70
녹지	20

 

관리지역 건폐율 상한선

관리지역	상한선(백분율)
보전관리	20
생산관리	20
계획관리	40

 

농림지역, 자연환경보전지역의  건폐율 상한선은  20%

 

9. 건축물의 용적률

대지면적에 대한 연면적의 비율로 백분율로 나타내며 대지에 건축물이 2 이상인 경우 이들 연면적의 합계로 용적률을  계산합니다.

용적률이 높을수록 건축할 수 있는 연면적이 많아져 건축물 밀도가 높아지지만 적정 주거환경을 위하여 상한선이 필요합니다.

※ 연면적은 1개 동 바닥면적의 합계로 자하층의 바닥면적은 연면적 계산에는 포함되나 용적률 산정 시에는 제외

 

용적률 산정 시 연면적에서 제외되는 면적

: 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적, 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적, 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

 

도시지역 용적률 상한선

도시지역	상한선(백분율)
주거	500
상업	1500
공업	400
녹지	100

 

관리지역 용적률 상한선

관리지역	상한선(백분율)
보전관리	80
생산관리	80
계획관리	100

 

농림지역과 자연환경보전지역의 용적률 상한선은 80%

 

10. 주요 구조부

내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말합니다. 단, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외합니다. 

 

11. 초고층 건축물

층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말합니다. 

초고층 건축물에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단과 직접 연결되는 피난안전구역을 최대 30개 층마다 설치하여야 합니다. 

고층 건축물: 층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물

준초고층 건축물: 고층건축물 중 초고층 건축물이 아닌 것

 

12. 리모델링

 

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축 또는 개축하는 행위를 말합니다.(대수선, 증축, 개축)

 

13. 다중이용 건축물

어린이를 포함한 불특정 다수의 사람들이 이용하는 건축물을 말합니다.

①다음에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 5000제곱미터 이상인 건축물

-문화 및 집회시설(동물원, 식물원 제외)

-종교시설

-판매시설

-운수시설 중 여객용 시설

-의료시설 중 종합병원

-숙박시설 중 관광숙박시설

②16층 이상인 건축물

 

※ 준다중이용 건축물은 다음에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1000제곱미터 이상인 건축물

-문화 및 집회시설(동물원, 식물원 제외)

-종교시설

-판매시설

-운수시설 중 여객용 시설

-의료시설 중 종합병원

-교육연구시설

-노유자시설

-운동시설

-숙박시설 중 관광숙박시설

-위락시설

-관광 휴게시설

-장례시설

 

14. 특수구조 건축물

다음에 해당하는 건축물을 특수구조 건축물이라고 합니다.

①한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 보·차양 등이 외벽의 중심선으로부터 3미터 이상 돌출된 건축물

②기둥과 기둥 사이의 거리가 20미터 이상인 건축물

③특수한 설계·시공·공법 등이 필요한 건축물로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조로 된 건축물

 

15. 건축

건축물을 신축, 증축, 개축, 재축, 이전하는 것을 말합니다.

① 신축: 건축물이 없는 대지(기존 건축물 철거나 멸실된 대지 포함)에 새로 건축물을 축조하는 것

② 증축: 기존 건축물이 있는 대지에 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것

③ 개축: 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것(한옥의 지붕틀 범위에서 서까래는 제외)

④ 재축: 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 연면적 합계는 종전규모 이하이고 동수나 층수 및 높이가 모두 종전규모 이하로 다시 축조하는 것

⑤ 이전: 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 않고 동일한 대지 안 다른 위치로 옮기는 것

 

16. 대수선

다음에 해당하는 것으로 대통령령이 정하는 것을 말합니다.

① 건축물의 주요 구조부에 대한 수선 또는 변경

② 건축물의 외부형태의 변경

③ 다가구주택 및 다세대주택의 세대수 증가를 위한 경계 벽의 신설 또는 변경