양도소득세에서 양도차익의 계산

오늘은 부동산 매도 시 양도소득세 계산구조에서 양도차익을 계산하는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

우선 양도소득세 계산구조를 살펴보면

①양도차익=양도가액-필요경비(취득가액+자본적 지출+양도 직접비용)

②양도소득금액=양도차익-장기보유 특별공제

③양도소득 과세표준=양도소득금액-양도소득 기본공제

④양도소득 산출세액=양도소득 과세표준×세율

 

 

양도가액과 취득가액의 산정

과세대상 자산: 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 및 출자지분, 기타 자산

양도가액과 취득가액 산정 시 원칙은 실지 거래가액(계약서상)입니다.

예외로 계약서상 실지 거래가액을 알기 어려울 때는 추계결정을 합니다.

 

추계결정 시 산정기준

양도가액	취득가액
1순위: 매매사례가액 2순위: 감정가액 3순위: 기준시가	1순위: 매매사례가액 2순위: 감정가액 3순위: 환산가액 4순위: 기준시가

 

※ 환산가액은 양도 당시 금액은 알고 있는데 너무 오래전 취득해서 취득가액을 모를 때 이용하는 방법입니다.

환산가액=양도당시금액 ×취득당시 기준시가/양도당시 기준시가

만약 양도가액은 1억 원, 기준시가는 8천만 원이고 취득가액은 모르고 기준시가가 4천만 원이라면

환산가액=1억 원 ×4천만 원/8천만 원=5천만 원

 

실지거래가액 기준 양도차익의 계산

양도가액 - 필요경비(취득가액 + 자본적 지출 + 양도직접비용) = ( + ) 양도차익 ( - ) 양도차손

 

양도가액이란?

실지양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액을 말합니다. 

그러나 특수관계인에게 저가(시가에 미달하는 금액)로 자산을 양도하는 경우에는 부당행위계산부인규정이 적용되어 시가를 양도가액으로 계산합니다.

※ 부당행위계산부인규정은 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용됩니다. 단, 특수관계가 없는 경우에는 양도소득세 부당행위부인규정은 적용되지 않습니다.

 

필요경비란?

①취득가액

포함대상	취득원가, 취득세, 등록면허세, 부가가치세, 현재가치할인차금. 단, 부당행위계산부인에 의한 시가 초과액 제외, 소송비용, 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래할때 그 이자상당액, 감가상각비, 중개보수
포함제외	당초 약정한 지급기일의 지연으로 인한 이자상당액, 보유기간 중에 부동산임대업소득 또는 사업소득금액의 계산 시 필요경비로 인정받은 감가상각비, 현재가치할인차금상각액

 

※ 만약 상가를 분양받아 건물가치가 하락했을 때 감가상각비와 현재가치할인차금상각액은 임대소득세 계산 때 사용했다면 양도 시 세금계산에서는 인정이 안됨

 

②자본적 지출액

양도자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비(적격증명서류인 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증을 수취보관하거나 실제 지출된 사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우)

(예를 들면 엘리베이터 설치 등)

포함대상	취득 후 소송비용, 용도변경 또는 개량비용, 장애 철거비용, 도로 신설비용, 사방사업비, 개발부담금, 수익자부담금, 재건축부담금, 학교용지부담금
포함제외	수익자 지출액(현상유지비용), 보유세(재산세, 종합부동산세, 지역자원시설세)

 

③양도 직접비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용

포함대상	계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 증권거래세, 채권(국민주택채권 및 토지개발채권)매각차손, 중개보수, 명도소송비용 등의 명도비용
포함제외	양도 간접비용

 

※채권 매각차손이란 채권 매입 후 매도 시 발생한 본인부담액

 

추계가액기준 양도차익계산

양도차익 계산

양도가액	양도 당시 매매사례가액→감정가액 →기준시가
(-) 취득가액	취득 당시 매매사례가액 →감정가액 →환산가액 →기준시가
(-) 필요경비 개산공제	취득 당시의 기준시가 × 자산별 공제율

 

필요경비 개산공제율

구분	개산공제율
토지, 주택, 건물	취득당시 기준시가 × 3%(미등기의 경우 0.3%)
부동산에 관한 권리 -부동산을 이용할수 있는 권리 :지상권·전세권 및 등기된 부동산임차권	취득당시 기준시가 × 7%(미등기의 경우 1%)
부동산에 관한 권리 -부동산을 취득할 수 있는 권리 기타 자산 및 주식·출자자본	취득당시 기준시가 × 1% ※ 분양권의 경우 불입한 금액 + 프리미엄 상당액