부동산관련 세금 취득세란?

부동산 관련 세금 중 취득세란 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
 

 

취득세란?

부동산 관련 세금 중 취득세란 지방세법에서 열거하고 있는 재산적 가치가 있다고 인정되는 유 · 무형 재산을 취득하는 경우 과세대상으로 하여 특별시·특별자치시·특별자치도·광역시·도가 부과하는 조세로 지방세에 해당합니다.

 

취득세 과세물건은?

취득세의 과세물건은 '일정한 자산의 취득'이며, 납세의무자는 취득자입니다.
 
과세물건인 '일정한 자산에 해당하는 것'에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 부동산: 토지, 건축물
• 부동산에 준하는 것: 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권
• 각종 회원권: 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설 이용회원권, 승마회원권, 요트회원권

취득의 개념이란?

'취득'이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말합니다.
 

취득의 형태 중 실제취득?

실제취득에는 원시취득과 승계취득이 있습니다.
원시취득: 공유수면매립, 간척, 건축물의 건축(신축과 재축), 건조, 제조·조립, 출원, 민법상 시효취득
승계취득
:유상 - 매매, 교환, 현물출자, 공매, 경매, 수용, 부담부 증여, 연부취득 등
무상 - 상속, 증여, 기부 등

 

취득의 형태 중 의제취득?

의제취득은 간주취득이라고도 합니다.
토지의 지목변경으로 가액이 증가한 경우, 건축물의 신축과 재축을 제외한 건축, 건축물의 개수로 가액이 증가한 경우, 차량·기계장비·선박의 종류변경으로 가액이 증가한 경우, 과점주주의 주식 취득 등이 있습니다.

 

과점주주의 간주취득이란?

법인의 주식·지분을 취득함으로써 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 봅니다.
다만, 법인설립 시에 발행한 주식 · 지분을 취득함으로 과점주주가 되거나 과점주주에 대한 취득세 납세의무 성립일 현재 지방세법 및 기타 법령에 의하여 취득세가 비과세 또는 감면되는 부분에 대하여는 간주취득으로 보지 않습니다.

 

취득세 취득시기?

유상승계취득의 경우 계약서상 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날

무상승계취득의 경우에는 계약일(상속은 상속개시일)

취득일 전에 등기하는 경우에는 그 등기일

신축 ·증축 ·개축한 경우에는 사용승인서교부일과 임시사용승인일 또는 사실상의 사용일 중에 빠른 날

을 취득일로 봅니다.

•  

취득세액 계산하는 방법은?

취득세=과세표준액(매매가)×취득세율

위택스에 로그인하시면 취득세 미리계산하기 기능도 있으니 이용해 보세요.

출처 위택스

과세표준액이란?

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 단, 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

(시가표준액은 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격)

※국가등과 거래, 공매, 판결문, 법인장부, 실거래가 신고·검증 등 사실상 취득가격이 입증되는 경우 그 가격을 과표로 바로 적용

취득세율이란?

취득세는 과세대상의 성격 및 가액과 취득의 유형에 따라 각각 다른 세율이 적용되는 차등비례세율이 적용됩니다.

세율은 취득가액의 4%이고 사치성재산의 경우 표준세율 + 중과기준세율 2%의 4배로 계산합니다.

 

주택의 유상거래는 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 1~3%, 9억 원 초과 3% 적용됩니다.

(※1 가구 4 주택인 경우 4%로 적용됩니다.)

유상승계취득일 경우 농지는 3%, 농지 외 토지나 상가는 4% 세율이 적용됩니다.

 

취득세의 부가세인 농어촌특별세와 지방교육세란?

 

농어촌특별세는 국세이지만 취득세의 부가세로 부과되는 세금으로 산출한 취득세액으로 부과(10%)되거나 감면세액을 기준으로 부과(20%)되는 경우가 있습니다.

※단, 국민주택 (85㎡) 이하, 농가주택에 대해서는 비과세 됩니다.

주택의 경우 농어촌특별세는 취득당시 주택의 가액이 아니라 주택의 면적인 85㎡이하인지, 초과인지에 따라 부과가 되는 세금입니다.

예)6억 원 주택 100㎡인 경우 농어촌특별세가 부과되고, 6억원 주택 84㎡인 경우에는 농어촌특별세는 비과세 되어 취득세 1%와 지방교육세 0.1%만 신고납부하면 됩니다.

농어촌특별세 납세의무자는 (과세표준 ×2%) ×10%

농어촌특별세 감면받는 자는 취득세 감면세액 ×20%

예) 매매로 토지 취득 시에  취득세의 과세표준 세율은 4% 이지만, 농어촌특별세를 계산할 때는 과세표준에 2%을 적용하므로 농어촌특별세 세율은 0.2%가 됩니다.

 

지방교육세는 지방교육의 질적 향상을 위해 취득세와 등록면허세에 부과되는 세금으로 적용세율은 다음과 같습니다.

원칙은  과세표준 × (표준세율-2%)  × 20%

주택의 유상승계의 경우 주택가액에 따라 취득세율 1~3% × 50%로 산출한 금액의  20%가 지방교육세가 됩니다.

예) 6억 원의 주택 매매 시 취득세율 1%의 50%에서 20%을 곱하면 지방교육세는 0.1%가 됩니다.

 

취득세 분할납부?

 

취득세 본세가 30만 원 이상인 경우 분할납부가 가능합니다.

위택스 로그인 후 전체메뉴에서 부가서비스 클릭 후 취득세 기한 내 분할납부 신청으로 들어가셔서 절차에 따라 신청 가능합니다.

출처 위택스

 

취득세 신고납부기간은?

위에서 설명한 과세물건 즉 일정한 자산에 해당하는 것들을 취득한 날로부터 60일 이내에 관할 구청에 신고납부하여야 합니다.(단, 상속으로 취득한 경우에는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내)

신고 · 납부하지 않으면 신고 ·납부의무를 위반한 정도에 따라서 10~40%의 가산세가 부과됩니다.

※취득세 신고납부 시에 농지 외 유상취득의 경우 신고필증관리번호 사용